BUDI IRWANTO

Tax and Customs Expert

ARTIKEL

pengalihan tanah dan bangunan

PPh Final atas Pengalihan hak atas Tanah dan/atau bangunan

SUBJEK DAN OBJEK

Berdasarkan Pasal 1 PP 34 TAHUN 2016 Pajak Penghasilan yang bersifat final terutang atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari:

  1. pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan
    • Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh pihak yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak.
  2. perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya
    • Penghasilan dari perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya adalah penghasilan dari:
      1. pihak penjual yang namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli pada saat pertama kali ditandatangani; atau
      2. pihak pembeli yang namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli sebelum terjadinya perubahan atau adendum perjanjian pengikatan jual beli, atas terjadinya perubahan pihak pembeli dalam perjanjian pengikatan jual beli tersebut.
    • Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, serta penghasilan yang timbul dari perjanjian pengikatan jual beli beserta perubahannya, baik dalam kegiatan usahanya maupun di luar usahanya, wajib dibayar atau dipungut pajak Penghasilannya pada saat terjadinya transaksi dan pengenaan Pajak Penghasilan tersebut bersifat final.

TARIF  PAJAK PENGHASILAN

Besarnya Pajak Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan:(Pasal 2 ayat (1) PP 34 TAHUN 2016)

  1. 2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;
  2. 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;atau
  3. 0% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat penugasan khusus dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

Kriteria Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana, sesuai dengan kriteria Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang mendapat fasilitas dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

DASAR PENGENAAN PAJAK

Nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan :(Pasal 2 ayat (2) PP 34 TAHUN 2016)

  1. nilai berdasarkan keputusan pejabat yang berwenang, dalam hal pengalihan hak kepada pemerintah;
  2. nilai menurut risalah lelang, dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang (Vendu Reglement Staatsblad Tahun 1908 Nomor 189 beserta perubahannya);
  3. nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui jual beli yang dipengaruhi hubungan istimewa, selain pengalihan sebagaimana dimaksud pada huruf a dan huruf b;
  4. nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui jual beli yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa, selain pengalihan sebagaimana dimaksud pada huruf a dan huruf b;atau
  5. nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh berdasarkan harga pasar, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak.

Perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan :(Pasal 2 ayat (3) PP 34 TAHUN 2016)

  1. nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui pengalihan yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa;atau
  2. nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui pengalihan yang dipengaruhi hubungan istimewa.

SAAT TERUTANG, KEWAJIBAN MENYETOR PPH, DAN PELAPORAN

  1. Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, wajib menyetor sendiri Pajak Penghasilan yang terutang ke bank/pos persepsi sebelum akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang. (Pasal 3 ayat (1) PP 34 TAHUN 2016)
    • Pejabat yang berwenang hanya menandatangani akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan apabila kepadanya dibuktikan oleh orang pribadi atau badan dimaksud bahwa kewajiban telah dipenuhi dengan menyerahkan fotokopi Surat Setoran Pajak atau hasil cetakan sarana administrasi lain yang disamakan dengan Surat Setoran Pajak yang bersangkutan yang telah dilakukan penelitian oleh Kantor Pelayanan Pajak. (Pasal 3 ayat (5) PP 34 TAHUN 2016)
      • Pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang wajib menyampaikan laporan bulanan mengenai penerbitan akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan  kepada Direktur Jenderal Pajak. (Pasal 3 ayat (6) PP 34 TAHUN 2016)
      • Pejabat yang berwenang meliputi pejabat pembuat akta tanah, pejabat lelang, atau pejabat lain yang diberi wewenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. (Pasal 3 ayat (7) PP 34 TAHUN 2016)
      • SANKSI DALAM HAL TIDAK MEMENUHI ATURAN:
        • Pejabat yang berwenang menandatangani akta keputusan, kesepakatan atau risalah lelang yang tidak memenuhi ketentuan terrkait penandatanganan dan pelaporan ini, dikenai sanksi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. (Pasal 8 PP 34 TAHUN 2016)
  1. Bagi orang pribadi atau badan yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan, Pajak Penghasilan  terutang pada saat diterimanya sebagian atau seluruh pembayaran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. (Pasal 3 ayat (2) PP 34 TAHUN 2016)
    • Pajak Penghasilan dihitung berdasarkan jumlah setiap pembayaran termasuk uang muka, bunga, pungutan, dan pembayaran tambahan lainnya yang dipenuhi oleh pembeli, sehubungan dengan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut. (Pasal 3 ayat (3) PP 34 TAHUN 2016)
    • Pajak Penghasilan wajib dibayar oleh orang pribadi atau badan yang bersangkutan ke bank/pos persepsi paling lambat tanggal 15 (lima belas) bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran. (Pasal 3 ayat (4) PP 34 TAHUN 2016)
  2. Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui jual beli atau tukar-menukar kepada pemerintah, dipungut Pajak Penghasilan oleh bendahara pemerintah atau pejabat yang melakukan pembayaran atau pejabat yang menyetujui tukar menukar. (Pasal 4 ayat (1) PP 34 TAHUN 2016)
    • Bendahara pemerintah atau pejabat wajib menyetor Pajak Penghasilan yang telah dipungut ke bank/pos persepsi sebelum melakukan pembayaran kepada orang pribadi atau badan yang berhak menerimanya atau sebelum tukar menukar dilaksanakan. (Pasal 4 ayat (2) PP 34 TAHUN 2016)
    • Penyetoran pajak dilakukan dengan menggunakan Surat Setoran Pajak atau sarana administrasi lain yang disamakan dengan Surat Setoran Pajak atas nama orang pribadi atau badan yang menerima pembayaran atau yang melakukan tukar-menukar. (Pasal 4 ayat (3) PP 34 TAHUN 2016)
    • Bendahara pemerintah atau pejabat wajib menyampaikan laporan mengenai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Direktur Jenderal Pajak. (Pasal 4 ayat (4) PP 34 TAHUN 2016)
  3. Pelunasan Pajak Penghasilan yang terutang atas penghasilan dari perubahan perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui penyetoran sendiri oleh orang pribadi atau badan yang merupakan pihak pembeli dan namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli sebelum terjadinya perubahan atau adendum atas perjanjian pengikatan jual beli tersebut. (Pasal 5 ayat (1) PP 34 TAHUN 2016)
    • Pihak penjual hanya menandatangani perubahan atau adendum perjanjian pengikatan jual beli apabila kepadanya dibuktikan bahwa kewajiban telah dipenuhi dengan menyerahkan fotokopi Surat Setoran Pajak atau hasil cetakan sarana administrasi lain yang disamakan dengan Surat Setoran Pajak yang bersangkutan, yang telah dilakukan penelitian oleh Kantor Pelayanan Pajak.
    • Pihak penjual harus menyampaikan laporan mengenai perubahan atau adendum perjanjian pengikatan jual beli atas pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan kepada Direktur Jenderal Pajak.
    • SANKSI DALAM HAL TIDAK MEMENUHI ATURAN:
      • Pihak penjual yang tidak memenuhi ketentuan terrkait penandatanganan dan pelaporan ini, dikenai sanksi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. (Pasal 8 PP 34 TAHUN 2016)

PENGECUALIAN DARI PEMBAYARAN ATAU PEMUNGUTAN PPh TB (Pasal 6 PP 34 TAHUN 2016)

  1. Orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;
  2. orang pribadi yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
  3. badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
  4. pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan karena waris;
  5. badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dalam rangka penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha yang telah ditetapkan Menteri Keuangan untuk menggunakan nilai buku;
  6. orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan harta berupa bangunan dalam rangka melaksanakan perjanjian bangun guna serah, bangun serah guna, atau pemanfaatan barang milik negara berupa tanah dan/atau bangunan; atau
  7. orang pribadi atau badan yang tidak termasuk subjek pajak yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan.

KETENTUAN TERKAIT

    1. UU Nomor 36 TAHUN 2008 tentang perubahan keempat atas UU Nomor 7 TAHUN 1983 tentang Pajak Penghasilan
    2. PP 34 TAHUN 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan, Dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Beserta Perubahannya
    3. PER-30/PJ/2009 tentang Tata Cara Pemberian Pengecualian dari Kewajiban Pembayaran atau Pemungutan Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/ atau Bangunan
    4. PER-26/PJ/2010 tentang Tata Cara Penelitian Surat Setoran Pajak atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/ atau Bangunan
    5. PER-35/PJ/2008 tentang kewajiban pemilikan NPWP dalam rangka pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan
    6. SE-48/PJ/2009 Penyampaian Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor 30/PJ/2009 Tentang Tata Cara Pemberian Pengecualian Dari Kewajiban Pembayaran Atau Pemungutan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan
    7. SE-50/PJ./2009 tentang tata cara penerbitan SKB pembayaran PPh yang bersifat final bagi WP Badan, termasuk koperasi, yang usaha pokoknya melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan
    8. SE-30/PJ/2013 tentang pelaksanaan PPh yang bersifat final atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang diterima atau diperoleh WP yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dan penentuan jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh WP yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan
    9. SE-30/PJ/2014 tentang pengawasan atas transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui jual beli
    10. SE-20/PJ/2015  tentang pemberian SKB  PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan

My Blog

Selamat datang di THINKTAX.ID, personal blog ini menampilkan ketentuan perpajakan dan bea cukai,  temukan ketentuan yang kamu cari semoga bermanfaat.

Salam

Budi Irwanto